我们常说，上海买房，买错比买贵更可怕。

买错的结果，就是看着别人的房子一飞冲天，而自己的却万年不涨。

想置换的时候，别人换大平层，自己只能原地腾挪。

那什么叫买错呢？

买错地段，买错小区，甚至买错楼层，都算是买错。

上次我们跟大家讲了不同的总价段，该如何选择板块。

那在确定了具体的板块之后，又该如何选择具体的小区和房源？

今天这篇就告诉大家。

首先要看的是房子的楼型。

住宅的楼型分为塔楼和板楼。

如何区分？看这张图，左边是塔楼，右边是板楼。

塔楼一般我们是不推荐的。

因为绝大多数塔楼，都是一梯多户，而且南北不通透，采光通风都是问题。

我曾经在深圳短期生活过，住的就是3梯13户的高层塔楼，高峰时间大家抢电梯、人挤人，下个楼要五分钟。

一旦出现电梯故障，住二十几层的人爬楼得累死。

而且租客比例非常高，各种职业都有。

这种楼居住体验相当差，居民结构杂乱，开公司的、不明职业的，什么人都有。

治安和物业管理都成问题，过个十几二十年估计就会变成香港重庆大厦那种城市贫民窟。

上海也有很多这种塔楼，一般我们称之为老破大，基本都跑输了大盘。

比如长宁虹桥开发区的紫云大厦，地段很好，但价格从2018年开始一直在5/6万徘徊，最近挂牌价终于涨了点，但没看到真实成交。

目前的小区基本都是用的板式结构。

这样便于做南北通的户型，每层楼的住户也会在3户以下，采光、居住体验要比塔楼好很多。

相对塔楼，板楼的优点是户型方正，人少，容积率低。

接下来我们来说说怎么判断户型好不好。

讲具体的户型之前，先给大家普及两个名词：面宽（开间）和进深。

面宽是指一间房间（一般是指主要采光间：客厅）的宽度，进深则是指房间的长度：

南北朝向的房子，进深/面宽的比例越低，房间的采光越好，也就是所说的窄进深、大面宽的户型。

一般来讲，进深/面宽比最好在1.5以下，比如4米的客厅宽度，客厅长度不要超过6米，否则采光会受影响。

上海新天地最黄金的位置有个豪宅，叫淮海晶华苑，其他方面都很完美，干挂石材外立面、人车分流，但就是户型上有点问题：

主力户型220多平，客厅面宽只有4米，进深却有近9米，实际感觉屋子并不大。

户型上的瑕疵导致它一直卖不上价，附近其他楼盘都20万以上了，它还在15万徘徊。

除了大面宽小进深，动静分离、南北通、房间朝南也是户型上的加分项。

动静分离指的是活动区域（客厅餐厅）与休息区域（卧室）左右区分开。

特别是三代同堂人数多，或者是家里访客来往频繁的家庭，拥有一个动静分离的户型可以做到不打扰到休息的家人。

下图就是一个典型的动静分离户型：

南北通指的就是字面意思，南面、北面窗户同时打开，空气可以对流，如下面户型的客厅，窗户对着窗户，房间实际的通风效果会很好：

以上两种户型也是比较推荐的三房户型，都是两南一北的户型，卧室朝南的话冬天房间不会太冷，朝北房间一般作书房用。

比较推荐的两室户型也有2种，一种是通风效果良好的南北通、卧室一南一北的户型：

另一种是全南户型，一般是板楼的中间套：

扯了这么多，估计有人要问了，有没有进深/面宽比完美、既是南北通又是动静分离，主卧都朝南的完美户型呢？

有当然有，但是价格可能就比较辣手了。

预算有限的话，还是做取舍吧。

小区的车位配比和梯户比也是要看的。

现在不是新世纪初，一辆奥迪A6等于上海内环线内全款一套房的时代了，买得起房子的家庭养两个车也没什么压力。

但是，早期的小区车位配比严重不足，很多在1：0.5以下，两户人家才有一个车位。

所以，如果是有家用车的购房人，买房时建议选择车位比在1：1以上的小区，才能保证下班回家不用抢车位。

近几年新造的房子，车位配比也是考量小区品质的维度之一。

及格线是1：1，至少一户人家配一个车位，最好是人车分流的小区，车子一进小区就开进地下车库，地面不准留车辆，小区里遛娃散步也比较安心。

梯户比是另外一个需要注意的比例，特别是超过20层的高层楼盘。

比较推荐的梯户比是1梯2户、2梯3户和2梯4户（塔楼），梯户比越小，比如1梯4户、2梯6户，等电梯上下楼的时间就越久，电梯碰到故障了会更麻烦。

外立面也是小区品质的一个评判标准。

买房跟相亲一样，第一眼肯定看颜值。

房子和小区的颜值，很大程度上取决于外立面。

比较好的外立面材料，可以保证楼盘在十几、二十年后依然维护如新。

更重要的是，外立面的成本造价大不一样，使用好的外立面材料的小区，都不会差到哪里去。

一般来说，外立面的品质从高到低，干挂石材=铝板>贴面砖=真石漆>涂料外墙。

如金茂府系列，基本都是用的干挂大理石材料，非常美观大气，大理石的耐久度也极高，也便于清洗。

成本上，也是如上的顺序，干挂石材和铝板外立面成本高达每平米800元以上，面砖大约是每平米200元左右，真石漆120-200元，涂料最便宜，每平米30元。

对住房品质要求高的买房人，建筑的外立面是绕不开的一环，需要重点关注。

另外，随着社会的进步，物业管理也是产品力的一部分。

这一块我们之前讲过很多，今天不再赘述。

最后，建议买新一点的房子。

因为产品的代际变化是非常大的。

每隔五年，住宅产品会有一个大的创新，新产品，更适应新时代，也享受高溢价。

所以大家尽可能买这个片区里房龄比较新的产品。

举个例子，万航渡路的静安一号，最新成交价159平，4100万，26万的单价。

南京西路上地段更好的远中风华、国际丽都，173多平的只能卖到2700多万。

要知道几年前，九龙仓静安壹号的开盘价是13万平米，当时远中风华的成交价也差不多12万。

五年之后，价格彻底拉开，因为两个房子是存在代际上的差异的。

所以我建议大家买房也不要有一劳永逸的那种想法。

在有能力的情况下，适时的换一换，换到更新更好的产品，对家庭的资产保值升值很有必要。